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Lefrançois avocat. Avocat à Brossard, dans le Quartier Dix30, offrant des services en droit civil (litige civil et commercial), en droit de la famille, en droit des affaires et de médiation civile, commerciale et droit du travail.

Blogue-Droit civil

Me Sylvie Lefrançois est une avocate de plus de 14 ans de pratique, oeuvrant en droit civil, en droit commercial, en litige, en droit de la famille et en droit des affaires. Elle est également médiatrice accréditée en médiation civile, commerciale et droit du travail tant par le Barreau du Québec que par l'Institut de médiation et d'arbitrage du Québec (IMAQ). Me Sylvie Lefrançois est médiatrice familiale accréditée avec engagement et offre à sa clientèle des services de médiation bilingues. Longueuil, Brossard, Rive-Sud, Montérégie, dans la grande région de Montréal et sur la Rive-Nord de Montréal. Me Sylvie Lefrançois est en voie d'obtenir son accréditation provisoire afin de vous offrir des services de médiation familiale.

Vices cachés, réticence et dol

Sylvie Lefrancois, avocat

Un propriétaire et son courtier immobilier peuvent-il être condamnés à des dommages-intérêts en cas de vices cachés, même lors d’une vente faite sans garantie légale ?

Dans une affaire récente, un vendeur a été poursuivi par des acheteurs. Le vendeur a appelé son courtier immobilier en garantie dans une poursuite en vices cachés (Mainguy c. Courchesne – 2017 QCCQ 5862 – 17 mai 2017).

En effet, dans cette affaire, les demandeurs ont intenté un recours contre le vendeur d’une propriété d’environ 60 ans située dans la région de Québec. Cet immeuble avait été vendu sans garantie légale.

Dans leur action en justice les demandeurs réclamaient du vendeur la somme de 23 178,96 $ pour la démolition et la reconstruction d’un muret de soutènement à l’arrière de leur propriété et pour la présence d’une fissure dans les fondations beaucoup plus importante que ce qui avait été indiqué par les vendeurs, entre autres.

Lors des visites des lieux par les demandeurs, avant l’acquisition de la propriété, le muret était couvert par la neige et ne pouvait pas être examiné. Ce n'est qu'après la prise de possession que les acheteurs se sont rendus compte que le muret était dans un état tel qu'il était impossible d'utiliser le jardin arrière. Le vendeurs reproche aux acheteurs de ne pas être retournés sur les lieux pour voir l'état du muret avant de signer l'acte de vente pour l'acquisition de cet immeuble.

Or, voici les termes qu'utilise le tribunal pour décrire la situation:

"Le Vendeur reproche donc aux Acheteurs de ne pas être retournés constater l’état du muret avant de signer l’acte de vente. Cette vérification se serait imposée si des éléments avaient attiré l’attention des acheteurs sur l’état du muret. Or, rien dans l’esprit des acheteurs ne justifiait une telle démarche. La déclaration du vendeur qui semble très complète et fort prudente ne fait aucunement référence au fait que le mur de soutènement est à remplacer. Les Acheteurs témoignent que personne n’attire leur attention sur cet élément lors de la visite. Ils ont pleinement confiance en le courtier, qui rappelons-le est un ami de M. Sirois. Rien ne justifiait donc les Acheteurs de retourner sur les lieux, au mois de mai, afin de vérifier l’état du muret."

Le coût des réparations représentait environ 15 % du prix d’achat de la propriété. Les demandeurs invoquaient que s’ils avaient connu l’état du muret et l’ampleur de la fissure, ils n’auraient pas acheté la propriété ou n’en auraient pas payé si haut prix.

Le vendeur appelle le courtier immobilier en garantie, invoquant que le courtier immobilier était au courant de l’état du mur et que ce dernier n’avait pas mis à jour la déclaration du vendeur afin de permettre aux acheteurs éventuels d’être convenablement informés de l’état du muret. Le courtier immobilier s’était d’ailleurs engagé de déclarer l’état du muret à tout acheteur éventuel.

Après avoir entendu la preuve, le tribunal estime que le vendeur a, par réticence, omis de déclarer l'état du muret.

Au surplus, le tribunal en vient à la conclusion que le vendeur qui connaissait le vice, se devait faire preuve de loyauté envers son acheteur et de déclarer l'état du muret.

Le tribunal condamne alors le défendeur à payer aux acheteurs la somme de 11 989,48 $, en tenant compte de la dépréciation, et le courtier à rembourser au vendeur la somme de 11 589,48 $ (l’écart de 400 $ représentait le montant payé par les acheteurs pour réparer la fissure).

Il importe donc aux courtiers immobiliers de s’assurer que la déclaration du vendeur soit conforme à la réalité et aux vendeurs de ne pas omettre de déclarer tout problème important à leur propriété afin d’éviter d’être tenus de payer des dommages et ce, malgré qu’une vente soit faite sans garantie légale.

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AVIS IMPORTANT : Cet article ne traite pas du sujet de façon exhaustive. En aucun temps, il ne saurait remplacer l’analyse faite par un avocat qui a étudié votre dossier. Chaque cas est différent. De plus, l’analyse faite par un avocat pourrait se pencher sur plusieurs autres aspects qui ne sont pas traités dans cet article.